1. Одним из полномочий нанимателя является право сдачи в поднаем жилого помещения, а также право вселения в жилое помещение временных жильцов. Наниматель жилого поме­щения вправе с согласия проживающих совместно с ним чле­нов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жи­лое помещение в случаях и в порядке, установленных Жи­лищным кодексом и другим законодательством Российской Федерации. По договору поднайма жилого помещения нани­матель передает на срок в пользование поднанимателю часть занимаемого им помещения, при временном въезде - все жилое помещение. Поднаниматель не приобретает самостоя­тельного права пользования жилым помещением (ст. 76 ЖК РСФСР). Ответственным перед наймодателем по договору най­ма жилого помещения остается наниматель. Договор поднай­ма может быть заключен при условии соблюдения требова­ний законодательства о норме жилой площади на одного че­ловека (ст. 685 ГК РФ).

Правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавли­ваются в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;

2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 3 ст. 36 ЖК РСФСР);

3) без согласия других нанимателей и совершеннолет­них членов их семей, проживающих в одной квартире;

4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения в поднаем.

Договор поднайма жилого помещения является возмезд-ным.

Размер платы за пользование жилым помещением и ком­мунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон.

В ст. 78 ЖК РСФСР говорится, что в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства. Однако эта норма фактически утратила силу и не применяется, так как она противоречит принци­пам, на которых развиваются рыночные отношения в жи­лищной сфере. По этим же основаниям фактически утрати­ла силу норма, закрепленная в ст. 79 ЖК РСФСР и предус­матривающая изъятие жилой площади, используемой для извлечения "нетрудовых доходов".

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора коммерческого найма жилого по­мещения (ст. 685 ГК РФ). На договор поднайма не распрстра-няются правила о преимущественном праве на заключение договора коммерческого найма на новый срок. Поэтому по истечении срока договора поднайма поднаниматель не впра­ве требовать возобновления договора и, при отказе освобо­дить занимаемое жилое помещение, по требованию нанима­теля подлежит выселению в судебном порядке без предос­тавления ему другого жилого помещения.

Договор поднайма может быть также расторгнут по ос­нованиям, предусмотренным ст. 65 и 98 ЖК РСФСР, т. е. при возвращении нанимателя или членов его семьи в жилое по­мещение, а также в случаях систематического разрушения или порчи поднанимателем или членами его семьи жилого помещения, нарушения правил общежития и по другим ос­нованиям.

2. Наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному со­гласию и с предварительного уведомления наймодателя раз­решить временное проживание в находящемся в их пользо­вании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.

Наймодатель, получив уведомление о возможном их въез­де, может запретить проживание временных жильцов (либо не допустить их въезда) при условии несоблюдения требова­ний законодательства о норме жилой площади на одного че­ловека. Срок проживания временных жильцов не может пре­вышать шести месяцев (ст. 680 ГК РФ, ст. 81 ЖК РСФСР). Правило статьи 680 ГК РФ о временных жильцах носит об­щий характер и применяется к любому виду договора найма.

В отличие от норм статьи 81 ЖК РСФСР, непредусмат­ривающей получение согласия наймодателя при вселении вре­менных жильцов, ст. 680 ГК РФ вводит требование о предва­рительном уведомлении наймодателя о вселении временных жильцов.

Соглашение о предоставлении временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматрива­ет взимания платы за пользование помещением, поскольку

Вселение временных жильцов обычно в качестве временных жильцов пользуются жилым помещением родственники или близкие друзья нанимателя и членов его семьи. Временные жильцы, если они вселились не как члены семьи нанимателя, не приобретают самостоя­тельного права на жилое помещение.

Временные жильцы обязаны освободить помещение не­медленно по истечении согласованного с ними срока прожи­вания, а если срок не согласован, - не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде из помещения. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предо­ставления другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставле­ния другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения.