Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора.

Основной юридической формой такого договора является договор найма жилого помещения. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671--688 гл. 35 ГК РФ, ст. 51-100 ЖК РСФСР.

Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

В ГК РФ договор найма жилого помещения урегулирован с учетом положений о регулировании жилищных отношений по найму жилого помещения и пользованию им, содержащихся в ЖК РСФСР, а также в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и других федеральных законах.

В договоре найма жилого помещения сторонами являются лицо, обязующееся предоставить жилое помещение во владение и пользование (наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передается во владение и пользование для проживания в нем (наниматель).

В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин, являющиеся собственниками жилых помещений, и др.) либо уполномоченные им лица.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме.

Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства и ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.

Впоследствии Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. в ЖК РСФСР были внесены изменения, в соответствии с которыми пользование жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов могло иметь место "по договорам найма или аренды.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуаль-ным, возмездным. Данное в ГК РФ определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом данного договора.

Новый Гражданский кодекс внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.

Давая общее определение договора найма жилого помещения, Гражданский кодекс одновременно выделяет (в ст. 672) особую разновидность договора найма - договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения). В соответствии с Законом "Об основах федеральной жилищной политики" жилищный фонд социального использования выделен для социально слабозащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды и др.).

Определением договора найма жилого помещения, данным в Гражданском кодексе, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма получил в литературе название "договоры коммерческого найма" ("коммерческий наем"). Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма- главным образом жилищным законодательством.

ГК РФ не ставит задачу регулировать социальный наем: договор социального найма жилого помещения, говорится в ч- 3 ст. 672, заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Что касается договора аренды жилого помещения, то согласно ГК РФ такой договор является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицам. В ГК РФ прямо предусматривается, что "юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан" (п. 2 ст. 671).

Таким образом, договор аренды теперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений с участием граждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл. 34 "Аренда").

В ГК РФ содержится ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. В п. 3 ст. 672 ГК РФ в качестве таких общих положений называются: форма договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранение договора найма при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678), вселение временных жильцов (ст. 680), ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681), поднаем жилого помещения (п. 1-3 ст. 685).

Наряду с этими общими положениями ГК РФ установил, что "другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством". В этих случаях нормы гражданского законодательства подлежат применению субсидиарно (дополнительно) к нормам жилищного законодательства либо вовсе не подлежат применению, если данные жилищные отношения урегулированы жилищным законодательством с достаточной полнотой или иным образом, чем в гражданском праве. Это относится, например, к нормам ГК РФ об объекте договора найма (ст. 673), о составе лиц, имеющих право пользования жилым помещением (ст. 677, 679), о плате за жилое помещение (ст. 682) и др.

 Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма). Условия и предпосылки заключения договора

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст. 672 ГК РФ). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т. е. для предоставления слабо социально защищенным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Основные черты и существенные условия договора социального найма жилого помещения определены законом. Так, в Законе "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 12) определяется, что "жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспечением гласности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями".

Социальное назначение указанного жилищного фонда предполагает предоставление жилых помещений, находящихся в домах фонда, бесплатно в пределах нормы жилой площади.

Конституция РФ (ч. 3 ст. 40) предусматривает, что жилище предоставляется бесплатно (или за доступную цену) "малоимущим, иным указанным в законе гражданам", нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Право найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования имеют граждане, вновь получающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, которые уже проживают по договору социального найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (ст. 14 Закона об основах федеральной жилищной политики).

До принятия нового жилищного закона жилищные отношения, связанные с пользованием гражданами жилыми помещениями по договору социального найма, регулируются Законом "Об основах федеральной жилищной политики", ЖК РСФСР, другими федеральными законами, а также законами и иными нормативными правовыми актами, принимаемыми государственными органами субъектов Российской Федерации.

В Конституции Российской Федерации (ст. 40) указывается, что гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Поэтому после введения в действие Конституции РФ в состав жилищного фонда социального использования введены помимо указанных выше (ст. 12 Закона) дополнительно другие жилищные фонды (частный жилищный фонд).

Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений (см. ст. 13 Закона "Об основах федеральной жилищной политики").