Важнейшей обязанностью наймодателя по договору коммерческого, а также договору социального найма является обеспечение сохранности жилищного фонда, увеличение срока его службы, правильная организация эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Согласно ЖК РСФСР (ст. 141) наймодатель по договору социального найма обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории. Эксплуатация и ремонт государственного и общественного жилищных фондов, а также фонда ЖСК осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Обязанности наймодателя, определенные ст. 141 ЖК РСФСР, концентрируются в подзаконных правовых актах. Согласно законодательству РФ государственные организации, предприятия, учреждениянаймодатели несут обязанности двоякого рода: перед государством  по обеспечению сохранности вверенного им государственного жилищного фонда и перед гражданами  нанимателями жилых помещений  по созданию им надлежащих условий для прожи.вания в соответствии с договором найма жилого помещения (жилищные обязанности).

По характеру работ и соответсвенно источникам финансирования различаются два вида ремонта: капитальный и текущий.

Капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома в их натуральной форме за счет средств, предназначенных на простое воспроизводство. На наймодателе лежит обязанность по ремонту жилых помещений, вызванному неисправностью частей здания или домового (инженерного) оборудования (например, протечкой крыши, потолка дома, неисправностью труб водопровода и т. п.). В обязанности наймодателя входит также производить замену морально изношенных дверей, окон, полов и др. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и'инженерного оборудования жилого дома. Под физическим износом жилых зданий понимается ухудшение технического состояния здания или его конструктивных элементов (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их ценности. Физический износ жилого дома влияет на решение вопросов о его сносе, производстве ремонта и т. д. Установлены предельные величины физического износа, при которых жилой дом признается непригодным для проживания.

Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: секции, этажи и т. д. (так называемый выборочный элементный капитальный ремонт).

Капитальный ремонт на практике включает также работы по ликвидации (уменьшению) морального износа. Под моральным износом жилых зданий понимается обычно обесценение жилого дома в результате несоответствия архитектурнопланировочных и конструкторских качеств, уровня внутреннего благоустройства и инженерного оборудования современному стандарту жилища и изменяющимся к ним требованиям населения. Как свидетельствует практика, жилые дома, по общему правилу, подвергаются моральному износу быстрее, чем физическому. Устранению морального износа жилых домов уделяется большое внимание. Так, на ликвидацию и уменьшение морального износа жилых домов в Москве затрачивается до 35% всех средств, выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда. Мероприятиями по ликвидации морального износа жилых домов обычно предусматривается, что в процессе капитального ремонта жилых домов должны производиться работы по перепланировке помещений в больших старых коммунальных квартирах в квартиры, предназначенные для заселения одной семьей.

Финансирование затрат на текущий и капитальный ремонт муниципального жилищного фонда осуществляется за счет средств жилищноэксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств  за счет государственного бюджета. Затраты на ремонт ведомственного жилищного фонда покрываются за счет средств соответствующих предприятий, учреждений, организаций. Ремонт общественного жилищного фонда осуществляется за счет собственных средств владельцев фонда.

Обязанности по обеспечению сохранности жилых домов

Согласно Закону об основах федеральной жилищной политики право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется застройщику либо физическому или юридическому лицу, которому этот жилищный фонд предоставлен в пользование или аренду, а также застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору. Строительство, реконструкция и ремонт жилья (особенно капитальный ремонт) осуществляются на основе особого ("строительного") разрешения, выдаваемого местной администрацией в срок не более одного месяца с момента обращеня (см. ст. 23 Закона).

Капитальный ремонт, по общему правилу, производится наймодателем. На наймодателе лежит обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение (например, в доме маневренного жилищного фонда), если ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи.

За счет жилищноэксплуатационных организаций выполняются, в частности, следующие работы по ремонту жилого дома или жилых помещений: ремонт и замена в жилых помещениях дверей, оконных рам, полов, отопительных печей, кухонных плит, инженерных сетей и санитарнотехнических приборов (за исключением случаев преждевременного выхода их из строя по вине жильцов); работы по внутриквартирному текущему ремонту, вызванному несвоевременным устранением неисправносте^ отдельных конструктивных элементов жилых домов и их оборудования (например, вызванному протечкой неисправной крыши).

Наймодатель обязан производить в установленные сроки осмотры жилого помещения, жилого .дома и профилактическое обслуживание оборудования в целях своевременного принятия мер по обеспечению сохранности жилищного фонда. По результатам осмотра жилищноэксплуатационная организация обязана принимать решение о необходимости производства текущего или капитального ремонта.

Действующее законодательство РФ возлагает на граждан, являющихся нанимателями по договору социального найма, договору коммерческого найма, обязанность бережно относиться к занимаемому ими жилищу. Это положение неразрывно связано с общей обязанностью нанимателей использовать жилые помещения в соответствии с их целевым назначением, т. е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.

Общая обязанность по бережному отношению к жилищу дифференцируется применительно к тому, кто является пользователем жилого помещения: собственник жилья, наниматель и члены семьи.

Так, осуществляя право собственности на жилое помещение, собственник помещения обязан принимать такие меры, которые не вели бы к повреждению или уничтожению жилого дома (жилого помещения), в частности соблюдать требование закона о недопустимости размещения в принадлежащем ему жилом помещении (жилом доме) промышленных производств, а размещение предприятий, учреждений, организаций производить только после перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Согласно ст. 678 ГК РФ на нанимателе жилого помещения лежит обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Закон об основах федеральной жилищной политики возлагает на граждан обязанность бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарногигиенические, экологические, архитектурноградостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования (ст. 4).

На граждан законом (ст. 142 ЖК РСФСР) возлагается обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарнотехническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

По смыслу закона указанные обязанности по обеспечению сохранности жилых домов должны выполняться не только нанимателями жилых помещений, но также членами их семей и всеми другими гражданами, так как от каждого человека в конечном счете во многом зависит сохранность жилищного фонда.

Наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения  сдать его в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 142 ЖК РСФСР).

В соответствии с установленными правилами при выезде на другое постоянное место жительства наниматель обязан освободить и сдать занимаемое им жилое помещение и его оборудование в исправном состоянии управлению домами по акту. Если наниматель не произвел необходимых работ по текущему ремонту помещения, то стоимость ремонта, а также затраты по устранению допущенных нанимателем и членами его семьи повреждений оборудования подлежат оплате (возмещению) за счет нанимателя.

Текущий ремонт включает ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений (кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых и т. п.) и выражается в производстве, например, таких работ, как: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т. д. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений производится на условиях и в порядке, определяемых договором найма жилого помещения и законодательством.

В ЖК РСФСР в числе одного из видов жилищных правонарушений называются самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства (ст. 154 ЖК РСФСР). При этом речь идет о незаконных действиях, каковыми являются самовольное переоборудование и другие указанные выше действия.

Законодательство предусматривает для собственника жилого помещения возможность свободного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГКРФ).

В соответствии со ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики граждане вправе видоизменять, перестраивать принадлежащие им жилые помещения, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы граждан и если это не приводит к порче и разрушению здания, его элементов и инженерных систем.

Исходя из этих требований, закон предусматривает обязательное согласование перепланировки, для чего создаются особые межведомственные комиссии.

На основе федерального законодательства государственными органами субъектов Российской Федерации приняты законы и подзаконные акты, более детально рассматривающие вопросы перестройки и перепланировки гражданами занимаемых ими жилых домов (жилых помещений). Так, 31 июня 1996 г. мэр Москвы издал распоряжение "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы" № 166/1РМ.. Этим распоряжением ужесточен порядок обязательных согласований того или иного переоборудования. Внесены другие дополнения и изменения в действующие правила по данному вопросу.

Если раньше перепланировкой считались достаточно крупные работы (например, перенос или ликвидация стен), то теперь, согласно распоряжению мэра, переоборудованием считается и перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов и даже остекление балконов и лоджий. Согласно распоряжению мэра Москвы не допускается увеличение подсобной площади за счет жилой или переоборудование комнат так, чтобы вновь образованная комната была без естественного освещения или без приборов отопления^

Документы о перепланировке жилых помещений согласуются с жилищной инспекцией, а если речь идет об изменении инженерного оснащения  также с соответствующими специализированными службами города (АО "Мосэнерго", Мосводоканалом, службой теплосети и др.).

Не допускается также, чтобы какаялибо жилая комната оказалась после перестройки меньше 9 кв. м.

Для производства перепланировки требуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника, проживающих на данной площади.

Как известно, при ремонте жилых помещений граждане нередко встречаются с серьезными трудностями, которые они не всегда могут преодолеть самостоятельно. Органы местного самоуправления оказывают гражданам содействие в проведении текущего ремонта жилых помещений (см. ст. 143 ЖК РСФСР), для чего расширяется сеть частных фирм и других торговых предприятий по продаже строительных материалов, инвентаря, лакокрасочных изделий; ремонта помещений по договорам и заявкам с гражданами и т. д.