Право на получение жилого помещения в домах ЖК и ЖСК. Организация жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является получение жилых помещений для проживания в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов.

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступить в жилищно-строительный кооператив и получить в нем квартиру (ст. Ill ЖК РСФСР).

Жилищно-строительная кооперация имеет большое значение в качестве дополнительного источника для удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) образуется для строительства жилого дома и последующей его эксплуатации. ЖСК могут также приобретать жилые помещения, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции.

В отличие от ЖСК жилищные кооперативы (ЖК) создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.

Право на получение жилого помещения в домах ЖСК - это особое жилищное правомочие граждан.

Членство в ЖСК выступает по отношению к праву на получение жилого помещения в домах ЖСК в разных аспектах. С одной стороны, изъявление гражданином желания получить жилое помещение в домах ЖСК предшествует его вступлению в члены ЖСК: подача заявления о вступлении в кооператив выступает, таким образом, одним из юридических фактов (оснований), влекущих за собой возникновение членского (уставного) правоотношения в соответствии с уставом кооператива.

С другой стороны, членство в ЖСК выступает, в свою очередь, в качестве условия получения жилого помещения в доме ЖСК: эти помещения представляются в пользование гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, при обязательном вступлении их в кооператив в установленном порядке. Квартиры в домах ЖСК, как построенные впервые, так и освободившиеся, заселяются только членами кооператива на основании ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Наконец, членство в ЖСК выступает в качестве основания стабильного, устойчивого пользования помещением в домах ЖСК.

Сказанное выше полностью относится и к ЖК. Жилищно-строительные и жилищные кооперативы образуются при органах местной администрации, при предприятиях, учреждениях, организациях, объединениях.

Рабочие и служащие нескольких небольших предприятий, организаций, а также пенсионеры могут объединяться в один кооператив.

Жилищные органы местной администрации либо предприятие, учреждение, организация рассматривают вопрос об образовании ЖСК и ЖК и проводят общее собрание граждан, желающих вступить в кооператив. Решение собрания о создании ЖСК, списки граждан, желающих вступить в него, и членов их семей, которые будут переселяться на кооперативную жилую площадь, утверждаются соответствующим (городским, районным, поселковым и др.) органом местной администрации.

После утверждения такого решения снова созывается общее собрание вступающих в кооператив - для принятия устава ЖСК или ЖК. Принятый устав регистрируется в жилищном управлении (отделе) департаменте).

В уставе кооператива определяются, в частности, права и обязанности членов ЖСК (ЖК), условия пользования жилыми помещениями в домах кооператива и основания прекращения членства в кооперативе.

После регистрации устава кооператива общее собрание членов кооператива избирает правление и ревизионную комиссию. Со времени регистрации устава жилищно-строительный кооператив приобретает права юридического лица.

ЖСК и ЖК не образуют единой централизованной системы, не имеют федеральных органов управления. В некоторых крупных городах созданы специальные органы по руководству ЖСК (ЖК), осуществляющие руководство кооперативами в масштабе города и контроль за их деятельностью.

В ЖК предусмотрен ряд норм, направленных на усиление контрольных функций органов местной администрации, которые осуществляют контроль за деятельностью ЖК, заigo Глава 10. Получение жилого помещения в домах ЖК и ЖСКэксплуатацией и ремонтом принадлежащих им домов, вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, если оно противоречит законодательству (ст. 115 ЖК РСФСР).В современных условиях широкой индустриализации жилищного строительства сами ЖСК не осуществляют непосредственно строительство жилых домов.На органы местной администрации, предприятия, учреждения, организации, при которых организуются ЖСК, возложены функции заказчика по проектированию и строительству кооперативных жилых домов.Строительство кооперативного жилого дома (домов) осуществляется на собственные средства кооператива с помощью государственного кредита.Одной из особенностей ЖСК (ЖК) является то, что они осуществляют свою деятельность по эксплуатации принадлежащих им жилых домов на началах самоокупаемости, т. е. за счет средств кооператива. Поэтому расходы по содержанию и эксплуатации дома (в том числе и за коммунальные услуги) с момента приема дома в эксплуатацию государственной комиссии оплачивают члены кооператива.Статьей 116 ЖК РСФСР предусмотрено, что государство оказывает жилищно-строительным организациям помощь в обеспечении жилыми помещениями членов ЖСК на время капитального ремонта, когда ремонт не может быть проведен без выселения проживающих в этих домах граждан.Кодекс также установил, что если принадлежащий ЖСК дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом (ст. 117 ЖК РСФСР).

Жилищно-строительные (жилищные) кооперативы образуются на основе добровольного объединения граждан, желающих вступить в члены кооператива. Членами ЖК и ЖСК признаются граждане - учредители кооператива - после его регистрации в органах государственной власти, внесшие вступительный взнос и определенную часть (не менее 30%) паевого взноса, составляющего соответственно строительную или покупную стоимость жилого помещения.ЖСК и ЖК действуют на основании уставов, принятых общим собранием граждан и зарегистрированных органом местной администрации.Гражданин может получить жилое помещение в доме ЖК или ЖСК, если он является членом данного кооператива.

 Получение жилого помещения в домах ЖК и ЖСКВ члены ЖСК могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте, если иное не установлено, законодательством, и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.Порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, желающими вступить в члены ЖК или ЖСК (основания признания нуждающимися в получении жилья, учет таких граждан, постановка на очередь и т.п.), аналогичен тому порядку, который установлен ст. 29 и другими статьями ЖК РСФСР.Граждане, состоящие на очереди для получения жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, имеют право на вступление в ЖК и ЖСК в первую очередь.

Условием получения жилого помещения в домах ЖК или ЖСК является внесение гражданином паевого взноса. Паевой взнос в ЖСК и ЖК является имущественным (денежным) взносом, равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива.Первый взнос вносится членом кооператива одновременно или в рассрочку в соответствии с правилами, установленными уставом кооператива. Член ЖСК (ЖК) имеет право досрочно внести оставшуюся часть паевого взноса.Жилое помещение члену ЖК или ЖСК предоставляется по решению общего собрания членов кооператива в соответствии с размером паевого взноса.Члену ЖСК (ЖК) по решению общего собрания в соответствии с суммой паевого взноса и количеством членов семьи предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат.Решение общего собрания о предоставлении квартиры приобретает юридическую силу после его утверждения соответствующим органом местной администрации.Заселение квартир в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива производится по ордерам, выдаваемым органом местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке

Права и обязанности члена ЖК и ЖСК. Последствия перехода жилого помещения в собственность члена кооператива

1. Члены ЖК и ЖСК, а также члены их семей имеют права и обязанности, предусмотренные ЖК РСФСР, законо-дательством субъектов Российской Федерации и уставом кооператива. Уставом кооператива определяются также условия пользования и основания прекращения пользования жилыми помещениями (ст. 125 ЖК РСФСР). Член ЖК или ЖСК имеет право на пай, который дает ему право владения, пользования и распоряжения (в пределах, установленных законодательством) жилым помещением и право на суммы, выплаченные им в счет паевого взноса. Право на пай удостоверяется членской книжкой. Право на пай может принадлежать нескольким лицам, состав которых определяется членом кооператива с согласия этих лиц. Лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилым помещением или частью жилого помещения.До полной уплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственником построенного или приобретенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является кооператив как юридическое лицо.Члену кооператива до полной уплаты пая принадлежит лишь право владения и пользования занимаемым жилым помещением, а также в определенных пределах право распоряжения этим помещением.Жилые помещения предоставляются в пользование члену кооператива для личного проживания и проживания членов его семьи.Особенностью пользования жилым помещением ЖСК и ЖК является то, что в отличие от договора найма жилого помещения члены семьи пайщика не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, предоставленным пайщику. В случае утраты пайщиком права членства в ЖК (ЖСК) он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением, в случае же смерти пайщика члены семьи умершего сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного из них.Улучшение жилищных условий члена ЖК (ЖСК) возможно как путем предоставления ему вместе с членами семьи квартиры большего размера, так и путем предоставления свободной квартиры в доме кооператива одному члену его семьи (либо нескольким).Ралдыгина обратилась с иском о признании права на жилую площадь в однокомнатной квартире в ЖСК "Верея". Она указала, что являлась членом семьи пайщика

 Получение жилого помещения в домах ЖК и ЖСКкооператива "Верея" Демочкиной - жены ее сына Кирсанова. Впятером они проживали в трехкомнатной квартире площадью 43,1 кв. м. Решением общего собрания кооператива Ралдыгина принята в члены ЖСК, ей выделена упомянутая однокомнатная квартира, однако исполком отказал в выдаче ордера.Решением Черемушкинского районного народного суда Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) в иске Ралдыгиной отказано.Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене всех судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение.Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав следующее.Как видно из дела, Ралдыгина вселилась в квартиру члена ЖСК "Верея" Демочкиной - жены ее сына Кирсанова, была прописана в ней. Решением общего собрания членов кооператива она принята в члены ЖСК и ей предоставлена однокомнатная квартира в порядке улучшения жилищных условий члена ЖСК Демочкиной. Согласно объяснениям истицы и ее сына Кирсанова, Ралдыгина являлась членом семьи Демочкиной.Вопреки ст. 56 ГПК РСФСР суд не дал оценки указанным обстоятельствам, сославшись на то, что на момент вселения к сыну и предоставления квартиры Ралдыгина состояла в браке с Кирсановь^ч В., имеющим в Оренбурге четырехкомнатную кооперативную квартиру. Однако суд не учел, что в соответствии со ст. 19 КоБС РСФСР каждый из супругов свободен в выборе места жительства.Кроме того, брак истицы с Кирсановым В. был расторгнут.В решении суд указал, что Демочкина не нуждалась в улучшении жилищных условий. Но при этом он не учел, что согласно ст. 125 ЖК РСФСР права и обязанности члена ЖСК, а также членов его семьи, условия пользования и прекращения пользования жилым помещением определяются уставом кооператива.Поэтому при определении нуждаемости Демочкиной в жилом помещении суду необходимо было запросить устав ЖСК "Верея" и с учетом его положений разрешить спор. Этого сделано не было.Суду следовало также учитывать, что Ралдыгина - доктор наук, а ее сын Кирсанов кандидат наук, в связи с чемони оба пользуются правом на дополнительную жилую площадь.Улучшение же жилищных условий члена кооператива возможно не только путем предоставления семье квартиры большего размера, но и путем отселения одного из членов семьи.Судом в качестве ответчика по делу привлечен отдел исполкома по учету и распределению жилой площади, в то время как согласно ст. 118 ЖК РСФСР решение о принятии лица в члены ЖСК утверждается исполкомом и им же выдается ордер, решение общего собрания членов кооператива о принятии в члены ЖСК Демочкиной отменено исполкомом Черемушкинского районного Совета народных депутатов.При таких обстоятельствах суду следовало привлечь к участию в деле в качестве ответчика исполком. Поскольку последующие судебные инстанции оставили решение суда без изменения, их постановления наряду с решением подлежат отмене'.Член ЖСК (ЖК), имеющий в пользовании жилое помещение, вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с разрешения органа местной администрации произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение.

При обмене должны быть соблюдены правила, установленные ЖК РСФСР и уставом жилищно-строительного кооператива.Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).Член ЖСК (ЖК) имеет право на раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива (ст. 120 ЖК РСФСР).

 Получение жилого помещения в домах ЖК и ЖСКего супругом в случае расторжения брака между ними, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.Если жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат, раздел может быть произведен при условии переоборудования их в изолированные, если на переустройство или перепланировку жилого помещения имеется разрешение органа местной администрации. Споры о разделе жилых помещений разрешаются в судебном порядке.2. Закон устанавливает, что со дня внесения всей суммы паевого взноса член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение.

Кооперативная квартира переходит в частную собственность гражданина не в порядке приватизации, а по иным основаниям- на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.Члену ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью оплатил свой пай. На основании такой справки выдается свидетельство о собственности на квартиру.После оформления права собственности на квартиру член (ЖК) ЖСК вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, который по договору купли-продажи или в качестве наследника получил в собственность квартиру в доме ЖСК (ЖК), вправе вступить в его члены.В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 10 июня 1994 г. о поддержке жилищно-строительных кооперативов установлена общая сумма дотации ЖСК в размере 70% от фактической стоимости строительства. В эту дотацию входит: предусмотренная ранее 35%~ная компенсация удорожания стоимости домов ЖСК.После внесения полной суммы паевого взноса у члена кооператива и его супруги (супруга) возникает общая долевая собственность на квартиру. Если в паенакоплении принимали участие другие члены семьи пайщика путем внесения своих средств, то эти члены семьи приобретают право требовать выплаты им соответствующей части средств.Жилое помещение, находящееся в общей собственности члена ЖСК (ЖК) и его супруги (супруга), может быть разделено по соглашению между ними, если Каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение.Раздел жилого помещения в доме ЖСК (ЖК) может быть произведен между членом кооператива и его супругой (суп-ругом) независимо от размера принадлежащей каждому из них доли паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака между ними и когда каждому супругу может быть выделено изолированное жилое помещение. Раздел возможен и в тех случаях, когда жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат и путем переоборудования и переустройства их можно превратить в изолированные.При разделе жилого помещения и пая учитываются: размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления; интересы детей и других членов их семей, имеющих право пользования жилой площадью; планировка квартиры и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. При несовпадении выделяемого бывшему супругу помещения и его доли в паенакоплении возможно применение денежного перерасчета.В том случае, если предметом раздела является квартира с неизолированными жилыми помещениями, раздел такой квартиры может быть произведен при условии возможности перепланировки или переоборудования неизолированных жилых помещений в изолированные.Если же раздел квартиры вообще невозможен по техническим причинам или невозможен без несоразмерного ущерба квартире или жилому дому, то выделяющийся сопайщик имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками общей долевой собственности в соответствии с правилами гражданского законодательства (см. ст. 252 ГК РФ).

 Наем жилых помещений в домах ЗКК и ЖСКЧлен ЖСК или ЖК может сдать внаем с согласия правления кооператива часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи - все жилое помещение.

1. До полной уплаты суммы паевого взноса право сдачи жилого помещения внаем основано на членстве гражданина в ЖСК или Ж^. Сдавая внаем жилое помещение, член ЖСК (ЖК) должен исходить из общих правил, регулирующих такой наем. В частности, согласно ст. 123 ЖК РСФСР размер платы за жилое помещение, сдаваемое внаем в доме жилищно-строительного кооператива, не должен превышать взимаемых с наймодателя эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение.

2. После полного внесения суммы паевого взноса основанием для сдачи внаем жилого помещения становится уже§ 4. Исключение из ЖСК (ЖК)право собственности члена ЖСК (ЖК) на занимаемое им жилое помещение. Член кооператива вправе сдавать жилое помещение (или часть его) на условиях, устанавливаемых по соглашению между ним и гражданином, изъявившим желание поселиться в данном помещении в качестве нанимателя. На отношения по найму жилых помещений в домах ЖСК (ЖК), принадлежащих гражданам, распространяются правила гл. 35 "Наем жилого помещения" ГК РФ, а также соответствующие нормы ЖК РСФСР, регламентирующие наем жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности (ст. 131, 135).198 Глава 10. Получение жилого помещения в домах ЖК и ЖСКДругие лица могут быть выселены из жилого помещения в доме кооператива в случаях, предусмотренных уставом ЖСК (ЖК), а также ч. 1 ст. 98 ЖК РСФСР (т. е. если они систематически разрушают или портят жилое помещение или используют его не по назначению либо систематически нарушают правила общежития).

 Исключение из ЖСК (ЖК)Член ЖСК (ЖК) может быть исключен из кооператива в случаях:

1) представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для вступления в кооператив, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии в члены кооператива;

2) систематического разрушения или порчи жилого помещения или использования его не по назначению либо систематического нарушения правил социалистического общежития, делающего невозможным для. других проживание с ним в одной квартире или в одном доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.Уставом ЖСК могут быть предусмотрены другие случаи исключения из кооператива.Решение общего собрания об исключении из членов кооператива может быть обжаловано в судебном порядке (ст. 123 ЖК РСФСР).Статья 124 ЖК РСФСР предусматривает основание и порядок выселения из дома кооператива.Член ЖСК (ЖК), исключенный из кооператива, подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другой жилой площади.Уставом ЖСК (ЖК) могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.