Светлана Ганнушкина

Сравнительно недавно понятие недвижимого имущества было возрождено в гражданском законодательстве РФ после более чем полувекового забвения. Происходящие в России экономические преобразования, в особенности процессы приватизации государственного (муниципального) имущества, привели к тому, что государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа недвижимых объектов, и прежде всего земли. Предпосылкой формирования цивилизованного рынка недвижимости является создание соответствующей правовой базы, которая призвана, с одной стороны, закрепить и защитить права собственника или иного законного владельца на недвижимое имущество, а с другой стороны, установить порядок перехода прав на недвижимое имущество. В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим гражданские правоотношения, в том числе объектом которых выступает недвижимое имущество, стала 1 часть нового Гражданского Кодекса (в дальнейшем - Кодекс), введенная в действие с 1 января 1995 года. Законы и иные правовые акты Российской Федерации и Союза ССР, действующие в установленном порядке на территории Российской Федерации, подлежат применению постольку, поскольку они не противоречат части первой Кодекса.

В соответствии с Кодексом, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130). Своеобразие экономических и физических свойств недвижимого имущества предопределяет особенности правового регулирования возникающих по его поводу отношений между субъектами имущественного оборота. В силу закона к недвижимости относится также имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, но подпадающее под установленный для последнего правовой режим: подлежащие государственой регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Этот перечень не является исчерпывающим.

Так, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, тоже признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В Конституции РФ закреплено многообразие форм собственности и равенство ее защиты. Недвижимое имущество, если оно не изъято из оборота или не ограничено в обороте, может находиться не только в государственной или муниципальной собственности, но и в частной собственности любых граждан и юридических лиц, которые вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно друг с другом. Согласно Кодексу, собственник имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое недвижимое имущество, количество и стоимость которого не ограничиваются. Изъятия из этого правила могут устанавливаться впредь лишь законом.

Вещные права на недвижимое имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: пяаво пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом. Вещные права других лиц на недвижимое имущество производны от прав собственника и возникают, как правило, по его воле. Вещные права по своему содержанию по сравнению с правом собственности, предоставляющим субъекту наиболее широкий круг правомочий в отношении принадлежащего ему имущества, являются ограниченными, но защищаются наравне с правом собственности.

Рынок недвижимости постоянно пополняется новыми объектами, переходящими из государственной (муниципальной) собственности в частную в процессе приватизации, регулируемом Законом РФ О приватизации государственных и муниципальных предприятий и изданными в его развитие иными правовыми актами. Так, в п. 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Пезидента РФ N 1535, предусматривается приватизация довольно широкого круга объектов недвижимости: сданных в аренду или неиспользуемых государственных объектов нежилого фонда: зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах, и земельных участков, на которых расположены приватизируемые предприятия, вышеуказанные сданные в аренду или неиспользуемые объекты нежилого фонда и иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также земельные участки, в том числе с находящимися на них объектами недвижимости, предоставляемые гражданам и их объединениям для ведения предпринимательской деятельности. Таким образом, этот документ направлен на формированиеяединого субъекта права собственности на земельный участок и находящиеся на нем иные объекты недвижимости. Отношения, связанные с приватизацией жилья, т.е. бесплатной передачей в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного и муниципаляного фонда, регулируются отдельным Законом РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации .

Вместе с тем, нормативные акты о приватизации определяют перечень недвижимого имущества, которое может находиться исключительно в государственной собственности, и приватизация которого запрещена. В этот перечень входит имущество определенных государственных предприятий и учреждений, а также автомобильные дороги общего пользования, недра, лесной фонд, водные ресурсы. Порядок использования природных ресурсов регулируется специальными законодательными актами: Законом РФ О недрах , Основами лесного законодательства РФ, Водным кодексом РСФСР. Участки недр, лесного фонда, обособленные водные объекты предоставляются в пользование юридическим лицам и гражданам за определенную плату, как правило, после проведения торгов или конкурсов и на основании лицензии. Земельные отношения в настоящее время регулируются многочисленными нормативными актами различного уровня. Глава Кодекса, посвященная праву собственности и другим вещным правам на землю, вводится в действие со дня введения в действие нового Земельного кодекса РФ.

Созданию рынка недвижимости, т.е. свободного перехода объектов недвижимости от одних лиц к другим, способствует отсутствие в Основных положениях программы приватизации каких-либо ограничений на перепродажу или иное распоряжение недвижимым объектом его собственником. Определенные ограничения всегда существовали на свободное отчуждение собственником принадлежащего ему земельного участка. Эти ограничения окончательно сняты Указом Президента РФ О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы от 27.10.93г. N 1767, согласно которому граждане и юридические лица-собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Помимо производных способов возникновения права собственности на недвижимые объекты, когда право собственности у приобретателя имущества возникает по воле предшествующего собственника, право собственности на недвижимые объекты может возникнуть впервые, например, при строительстве этих объектов лицом для себя за счет собственных или заемных средств.

Правовой основой осуществления капитального строительства на отведенных земельных участках является Закон об инвестиционной деятельности в РФ, который гарантирует инвестору установление и защиту права собственности на вновь созданное недвижимое имущество.

Жилые многоквартирные дома и иные крупные недвижимые объекты строятся, как правило, путем объединения денежных и иных средств граждан и юридических лиц на основе долевого участия в строительстве или создания потребительских кооперативов. В Кодексе закреплено специальное правило, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Привлечение денежных средств на строительство жилых домов с последующим оформлением права собственности инвесторов на квартиры может осуществляться посредством выпуска ценных бумаг - жилищных сертификатов в соответствии с Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным Указом Призидента РФ от 10.06.94г. N 1182.

Признание законодательством РФ жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами собственности предполагает совместное решение собственниками этих объектов вопросов эксплуатации здания, неотъемлемой частью которого являются эти объекты.

В силу Кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья), являющиеся некоммерческими организациями. До принятия соответствующего закона отношения, связанные с созданием и деятельностю товариществ недвижимости в жилищной сфере, регулируются Временным положением о кондоминиуме, утвержденным Указом Президентам РФ N 2275 от 23.12.93г на основании Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики . Собственники жилых (квартир, комнат) и/или встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах становятся членами соответствующего товарищества в силу указанного нормативного акта. В собственности самого товарищества домовладельцев не может находиться недвижимое имущество. Все недвижимое имущество, приобретенное товариществом, является в соответствии с Временным положением имуществом, находящимся в общей собственности его членов.

Кодекс предусматривает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку в определенных случаях, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Так, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, или за лицом, владеющим на законном основании земельным участком, где осуществлена постройка.

Право собственности на недвижимое имущество может возникнуть в силу приобретательной давности, когда лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником недвижимого имущества, добросовестно и открыто владеет им как своим собственным в течение пятнадцати лет.

Иностранным гражданам и юридическим лицам, лицам без гражданства на территории России в отношении приобретения и осуществления прав на недвижимое имущество предоставляется национальный режим, т.е. они обладают такой же правоспособностью как российские граждане и юридические лица за изъятиями, установленными законом. Правовой основой осуществления иностранных инвестиций на территории России является Закон об иностранных инвестициях в РСФСР. Иностранные инвесторы в России имеют право осуществлять инвестирование в том числе путем приобретения предприятий, имущественных комплексов, зданий, сооружений, иного имущества, а также прав пользования землей и иными природными ресурсами. Закон не предусматривает возможности приобретения иностранными инвесторами земельных участков в собственность.

Права собственника на недвижимое имущество защищаются законом. Он вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения или требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Такие же права на защиту предоставлены лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему недвижимостью по иному законному основанию. Принудительное изъятие у собственника имущества допускается только в случаях и в порядке, предусмотренном законом (ст. 235 Кодекса).

Если прекращение права собственности на недвижимое имущество по решению государственных органов не является санкцией за совершенное правонарушение, собственнику гарантируется полное возмещение убытков.

Конечно, признания и защиты со стороны государства прав частных собственников на недвижимое имущество еще недостаточно для формирования рынка недвижимости, который предполагает прежде всего свободный переход прав собственности или иных прав на недвижимое имущество от одних участников имущественного оборота к другим. С принятием нового Кодекса наметился единообразный подход к регулированию порядка оформления сделок с различными видами недвижимого имущества. Гарантией защиты прав собственников недвижимого имущества и иных лиц могло бы стать закрепление в законе требования обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению любых объектов недвижимости. В соответствии с Кодексом нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе или предусмотренных соглашением сторон (ст. 163). В настоящее время требование обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью содержится в ГК РСФСР 1964г. в отношении договоров купли-продажи жилых домов, одной из сторон в которых выступают граждане, в Законе РФ О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства от 23.12.92г. N 1496-1 в отношении договоров купли- продажи принадлежащих гражданам земельных участков, в Кодексе в отношении договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки). Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Но если закон требует нотариального оформления сделок для возникновения залогового права, которое по сравнению с правом собственности является ограниченным вещным правом на чужое имущество, то тем более должны нотариально удостоверяться любые сделки, влекущие переход права собственности на недвижимое имущество независимо от его вида и собственника. Вероятно это требование будет включено во вторую часть Кодекса, которая в настоящий момент находится в стадии разработки.

К слову сказать, в настоящее время согласно Закону РФ О государственной пошлине за удостоверение нотариусом договоров о возмездной передаче земельных участков в собственность, договоров отчуждения и приобретения жилых домов, квартир, дач, иных помещений, сооружений, строений, иного недвижимого имущества, прочих договоров, подлежащих оценке, включая договора об ипотеке, взимается государственная пошлина в размере 3 процентов суммы договора, но не менее установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда.

В рыночных условиях актуальным становится вопрос оценки недвижимости. В настоящее время отсутствует единая система объективной оценки и взимания платежей за владение и использование недвижимости, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению налогов и иных обязательных платежей в бюджет. Например, согласно Закону РФ О налогах на имущество физических лиц налог на строение, помещение и сооружение уплачивается по ставке, устанавливаемой органами законодательной власти субъекта РФ в размере, не превышающим 0,1% от их инвитаризационной стоимости, которая периодически увеличивается, но все равно не соответствует действительной рыночной стоимости объекта недвижимости. Объективная информация о реальной стоимости недвижимого имущества необходима как для самого собственника, так и для других участников коммерческого оборота. Оценка недвижимости требуется для защиты интересов собственника или иного законного владельца в суде при определении размера ответственности правонарушителя за уничтожение или разрушение недвижимого имущества, например, или для определения начальной продажной цены объекта недвижимости при обращении на него взыскания путем продажи с публичных торгов. Для решения этих задач согласно принятой мэрией Санкт-Петербурга Концепции системы управления недвижимостью в Санкт-Петербурге наряду с уже формирующимися частными оценочными институтами, должна быть создана государственная система оценки недвижимости. Она должна быть постоянно действующей, реагирующей на изменения как в экономике страны (в связи с инфляционными процессами, изменениями в законодательстве и т.п.), так и на изменения в жизни города.

Высокая ценность и, как правило, социальная значимость недвижимых объектов предполагают соблюдение принципа публичности, который выражается в требовании государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Это требование закреплено в ст. 131 Кодекса, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Таким образом, гарантируется несомненность юридически значимых действий в отношении недвижимости. С моментом регистрации связывается возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. В случае отчуждения недвижимого имущества право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации этого имущества.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки в случаях, установленных законом, может влечь ее недействительность (например, для договора об ипотеке, договора купли-продажи жилого дома). В Законе О введении в действие части первой Гражданского Кодекса РФ установлено, что впредь до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Начало создания единой системы регистрации прав на недвижимость в России было положено Указом Президента РФ О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость от 11.12.93 N 2130. Этим документом регистрация в поземельной яниге и оформление документов о правах на земельные участки и иные прочно связанные с землей объекты возложены на комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Во исполнение этого указа мэром С.-Петербурга издано Распоряжение О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга от 29.12.94г N 1329-р, в соответствии с которым все расположенные на территории Санкт-Петербурга здания, сооружения (в том числе незавершенные строительством законсервированные объекты), части зданий и сооружений, принадлежащие отдельным собственникам, подлежат государственному учету посредством вне сения необходимой и достаточной информации об объекте недвижимости в единый банк данных - Государственный кадастр недвижимости Санкт-Петербурга. Содержанием процесса учета объектов недвижимости является техническое и экономическое описание, а также юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости, в результате которого объект получает такие технические, экономические характеристики и юридический статус, который позволяет однозначно выделить его из других объектов недвижимости. В целях учета объекты недвижимости разделены на первичные и вторичные. К первичным объектам недвижимости относятся земельный участок и все прочно связанные с землей объекты (здания, сооружения). Вторичными объектами недвижимости являются оформленные в установленном порядке пространственные части зданий, сооружений, имеющие правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, комнаты, нежилые помещения и т.п).

Государственный учет объектов недвижимости в Санкт-Петербурге является обязательным, и все собственники, пользователи недвижимого имущества обязаны представлять в уполномоченные органы необходимые документы для внесения соответствующей информации в единый банк данных недвижимости.

Регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и иные недвижимые объекты осуществляет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга через свои районные отделы в соответствии с Временным Положением, утвержденным приказом председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 29.12.94г. N 87. Вместо ликвидируемого Городского жилищного агенства регистрацию и оформление документов о правах на вторичные объекты недвижимости в жилищной сфере (квартиры, иные жилые помещения, встроенно-пристроенные нежилые помещения и др.) будет осуществлять Городское бюро ре гистрации прав на недвижимость в жилищной сфере, которое будет находится в подчинении председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Формирование кадастровых дел посредством сбора необходимой информации об объектах недвижимости, организацию и проведение необходимых для государственного учета работ осуществляет Городское управление технической инвентаризации и подведомственные ему учреждения - проектно - инвентаризационные бюро (ПИБы).

Вот лишь краткий обзор некоторых наиболее значимых нормативных актов, который позволяет судить о состоянии и развитии правовой базы рынка недвижимости в России и Санкт-Петербурге.