On-Line Библиотека www.XServer.ru - учебники, книги, статьи, документация, нормативная литература.
       Главная         В избранное         Контакты        Карта сайта   
    Навигация XServer.ru








 

4. Анализ отдельных вопросов в практике применения сделок с различными формами

Наряду с рассмотренными формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок - государственная регистрация. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается облеченной в требу­емую законом форму, а следовательно, и совершенной. Обязательность государственной регистрации предусмотрена Гражданским кодексом для сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Государствен­ная регистрация сделок с движимым имуществом определенного вида может быть введена законом. Следует иметь в виду, что требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т. е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуще­ством, если его регистрация не предусмотрена законом. Государствен­ная регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственный реестр, что позволяет иметь полную и достоверную информацию о собственнике недвижимости, лежащих на ней обременениях и т.д. В условиях, когда в оборот все более вовлекаются земельные участки, здания, жилые дома, различные соо­ружения и целые предприятия, стоимость которых достаточно высока, полная и достоверная информация об имуществе является обязатель­ным условием устойчивости гражданского оборота. В связи с этим, информация о произведенной регистрации сделок с недвижимостью и правах на нее объявлена законом общедоступной. Органы юстиции, на которые возложена обязанность регистрации сделок с недвижимостью, обязаны предоставлять информацию любому лицу, даже если он и не является участником сделки, более того, информация должна быть предоставлена и в том случае, если регистрация была осуществлена другим органом юстиции, скажем, в другом городе (ст. 131 ГК). Порядок государственной регистрации, а также основания отказа в государст­венной регистрации устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со статьей 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Граждан­ского кодекса Российской Федерации» до введения в действие соот­ветствующего закона применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Поскольку единого порядка регистрации имущества на территории России установлено не было, субъекты федерации и органы местного самоуправления устанавливали собственные правила регистрации сделок с недвижимостью, поэтому порядок регистрации в различных субъектах федерации и отдельных городах может отличаться. Органы, осуществляющие регистрацию в настоящее время, также различны. Регистрация возлагалась и на ко­митеты по управлению государственным имуществом, и на отделения фонда имущества, и на бюро технической инвентаризации (БТИ) и иные органы, в том числе специально созданные, например, на реги­страционные палаты. Отказ в государственной регистрации либо укло­нение от регистрации могут быть обжалованы в суд.

Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требо­вания о государственной регистрации отличаются более жесткими мерами, чем при несоблюдении простой письменной формы. Несоб­людение нотариальной формы сделки либо требования государствен­ной регистрации влечет недействительность сделки. Таким образом, правило о нотариальной форме и государственная регистрация явля­ются обязательным формальным моментом действительности сделки при условии, что законом либо соглашением сторон предусмотрена нотариальная форма сделки либо законом установлена обязательная ее государственная регистрация (п. 1 ст. 135 ГК).

Процедура нотариального удостоверения и государственной реги­страции связана с определенными затратами времени и средств, а также личным присутствием при удостоверении сделки нотариусом, что на практике приводит к уклонению граждан от нотариального оформления сделки или государственной регистрации. В случае, если от соответст­вующего оформления уклоняются обе стороны в сделке, такая сделка не приводит ни к каким юридическим последствиям, являясь недейст­вительной. Однако нередки случаи, когда стороны исполнили сделку, но не оформили ее нотариально. Например, гражданин подарил своему знакомому дачу и передал ее во владение одаряемому, поскольку такая сделка требует нотариального оформления и регистрации, одаряемый обратился к нотариусу. Даритель же отказывается от оформления сделки, считая, что он уже передал все права и теперь оформлением пусть занимается одаряемый. В подобных случаях закон устанавливает возможность судебного доказывания факта совершения сделки. По­скольку воля дарителя была выражена, но не облечена в требуемую законом форму, суд вправе признать по требованию другой стороны совершенную сделку действительной. Решение суда как бы подменяет собой нотариальную форму, ибо после вынесения решения судом последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК). Аналогичное правило установлено и для уклонения от госу­дарственной регистрации. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки, и сделка регистрируется в органах юстиции на основании решения суда (п.З ст. 165 ГК).

Сторона, вынужденная прибегать к помощи суда для подтвержде­ния совершения сделки, не облеченной в нотариальную форму или не зарегистрированной в государственном реестре, как правило несет определенные расходы не только на предъявление судебного иска, но и в связи с задержкой в совершении и регистрации сделки. В случае установления судом недобросовестного уклонения одной из сторон в сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистра­ции, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой (п.4 ст. 165 ГК). Следует иметь в виду, что сам факт вынесения решенияясудом о признании сделки совершенной либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность уклонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объективными причинами, препятствующими одной из сторон оформить сделку над­лежащим образом, например, болезнью, отсутствием по служебным делам и т. п.

Назад       Главная       Вперёд