Жилищное законодательство представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы.

Систему жилищного законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения (источники жилищного права).

Источники жилищного права подразделяются на две основные группы:

- федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

- законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Конституция Российской Федерации является правовой основой развития всего российского законодательства, в том числе жилищного законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции Российской Федерации и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству.

Конституция РФ (ст. 71) относит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации.

В отличие от этого согласно п. "к" ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Исходя из этого жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской Федерации, так и актами субъектов Российской Федерации. Конкретное разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений и т. д.

Регулирование общественных отношений в сфере совместного ведения Российской Федерации и субъектов Федерации имеет свои особенности, связанные с тем, что в этой сфере могут осуществлять законодательное и иное регулирование как Российская Федерация, так и ее субъекты. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам; в случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

В соответствии с этим до принятия федерального закона (или иного нормативного акта) республика, край, область или другой субъект Российской Федерации осуществляет собственное законодательное регулирование по соответствующему предмету совместного ведения.

После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации приводятся в соответствие с федеральным законом^ Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, в том числе принятые по жилищным вопросам, не приведенные в соответствие с федеральным законом, применению не подлежат. Согласно Конституции РФ (ст. 78) федеральные органы исполнительной власти по соглашению с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут передавать им осуществление части своих полномочий (если это не противоречит Конституции РФ и федеральным законам), а органы исполнительной власти субъектов могут передавать федеральным органам исполнительной власти осуществление части своих полномочий.

Жилищный кодекс, другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Поэтому ЖК РСФСР и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

 Жилищные законы как источники права

Исходя из этих конституционных положений жилищное законодательство в Российской Федерации развивается как сложная система законодательства, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные жилищные законы - "Об основах федеральной жилищной политики", "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ЖК РСФСР и другие акты. С другой стороны, отрасль жилищного законодательства невозможно рассматривать как систему только одних законов в узком смысле; в состав жилищного законодательства должны включаться и другие жилищные нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и "принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации" (ч. 2 ст. 76).

Как самостоятельная отрасль законодательства жилищное законодательство Российской Федерации сформировалось относительно недавно. С принятием Верховным Советом РСФСР на базе общесоюзных Основ жилищного законодательства в 1983 г. Жилищного кодекса РСФСР данная отрасль российского законодательства стала более консолидированной, внутренне согласованной системой.

В составе жилищного законодательства кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового характера немало законов и других актов законодательства государственно-правового, административно-правового, финансового характера, как, например, законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти - Правительства Российской Федерации, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищными фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

1. Среди федеральных жилищных законов, изданных в последнее время, особое место занимает Закон "Об основах федеральной жилищной политики", принятый 24 декабря 1992 г. Данный Закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным определить основные направления жилищной политики. Этот Закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства.

Закон об основах федеральной жилищной политики определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Закон об основах федеральной жилищной политики дает более широкое определение жилищного фонда, содержит классификацию видов жилищного фонда.

Согласно ст. 6 Закона "Право собственности на недвижимость в жилищной сфере" недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности.

Закон установил новую классификацию видов жилищного фонда. Принципиально важным является то, что в составе жилищного фонда первым назван частный жилищный фонд, т. е. фонд, находящийся в собственности граждан и юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), а также то, что в составе жилищного фонда выделяется особый жилищный фонд социального использования, т. е. совокупность всех жилых помещений, заселяемых на условиях договора социального найма, и т. д.

Расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть в жилищной сфере, а также • предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного жилищного строительства. В Закон включена ст. 19 "Приобретение гражданами жилья в частную собственность", в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости многими способами. Предусмотрена возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в системе (механизме) реализации конституционного права на жилище, обогащая права собственников жилых домов и жилых помещений.

Установлены весьма широкие полномочия собственника, владеющего недвижимостью в жилищной сфере либо ее частью. В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредитной поддержке жилищной реформы (ст. 22-28) и др.

2. Жилищный кодекс РСФСР принят в 1983 г. Жилищный кодекс включает почти все жилищно-правовые нормы, содержавшиеся ранее в ГК РСФСР (глава "Наем жилого помещения"), а также содержит много новых норм, соответствующих периоду принятия Кодекса и введения его в действие.

В разд. 1 "Общие положения" ЖК РСФСР содержатся нормы, закрепляющие право граждан на жилище, определяющие задачи жилищного законодательства, дано определение жилищного фонда.

В ЖК РСФСР включены в определенной последовательности и системе нормы, регулирующие разнообразные жилищные отношения: обеспечение граждан жилыми помещениями и пользование ими: управление жилищным фондом и обеспечение его сохранности, надлежащей эксплуатации; ответственность за нарушение жилищного законодательства и др. Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.

В то же время надо отметить, что в настоящее время многие нормы ЖК РСФСР в значительной мере устарели и должны применяться в части, не противоречащей Закону об основах федеральной жилищной политики, а также другим, более поздним законодательным актам Российской Федерации.

Прежде всего нормы ЖК РСФСР регулируют в основном отношения, складывающиеся в связи с пользованием жилыми помещениями в государственном и общественном жилищных фондах. Вопросам регулирования жилищных отношений в частном и других жилищных фондах в Кодексе уделяется практически очень мало внимания, в нем не нашли отражения появившиеся в последнее время разнообразные формы приобретения жилья в собственность, формы содействия гражданам со стороны государства в приобретении жилья (компенсации, субсидии и т. п.). За время, прошедшее после принятия Кодекса, был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятия "частный жилищный фонд", "приватизация" и др.).

Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. в разд. Ill ЖК РСФСР была включена гл. 1 "Приобретение гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда", и в новой редакции были изложены статьи гл. 6 "Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда".

3. Сохраняют в определенной мере свое действие Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, принятые в 1981 г. В свое время Основы послужили правовой базой для разработки и принятия жилищных кодексов союзных республик, в том числе ЖК РСФСР. Основы представляют собой кодифицированный жилищно-правовой акт, включающий основные, наиболее важные жилищно-правовые нормы. Основы жилищного законодательства действуют в настоящее время только в той части, в какой они не противоречат Конституции РФ 1993 г., Закону об основах федеральной жилищной политики, ГКРФ, иным законодательным актам, действующим в установленном порядке на территории Российской Федерации. Например, продолжают оставаться в силе нормы Основ, определяющие предмет регулирования жилищного законодательства ("жилищного отношения"), основные правила организации учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в государственном и общественном жилищных фондах и др.

4. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г., а также Закон РФ от II августа 1994 г., которым внесен ряд существенных изменений в Закон о приватизации жилищного фонда.

Закон о приватизации устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Согласно Закону при приватизации жилья происходит бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Таким образом, Закон создает важные условия для перехода жилища как объекта государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан. Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.

5. Ряд важных жилищно-правовых норм содержится в других федеральных законах. Например, в Федеральном законе "Об основах градостроительства в Российской Федерации" от 14 июля 1993 г. наряду с нормами, регламентирующими осуществление чисто градостроительной деятельности, содержатся нормы, касающиеся реализации права граждан на жилище, в частности права на благоприятную среду проживания, строительства и сноса зданий, в том числе жилых, в целях обеспечения безопасности проживания населения, а также предусматривающие дополнительные правовые и социальные гарантии в области реализации гражданами права застройки на земельных участках и др.

Как сказано выше, жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Согласно Конституции РФ (ст. 76) по предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

До принятия Конституции РФ 1993 г. в материалах по жилищным вопросам указывалось, что "базовым документом в области жилищных отношений должны стать Основы жилищного законодательства Российской Федерации... которые будут призваны заменить явно устаревший, но пока еще действующий с поправками и дополнениями Жилищный кодеке РСФСР. "После принятия Основ жилищного законодательства Российской Федерации большинство законодательных и правовых актов в жилищной сфере (законы, кодексы, постановления, положения) должны разрабатываться и приниматься республиками в составе Российской Федерации, краями, областями, автономной областью, автономными округами, городами Москвой и Санкт-Петербургом..."^ Конституция РФ 1993 г. в отличие от прежних конституций, действовавших на территории Российской Федерации, не упоминает о таких нормативных актах, как Основы законодательства, кодексы. В ст. 76 Конституции РФ определены виды нормативных правовых актов по другим моментам - в зависимости от уровня, на котором принимаются акты. В данной статье речь идет о федеральных конституционных законах, федеральных законах, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации. Термин "закон" употребляется в Конституции РФ неоднозначно, в некоторых случаях этот термин употребляется в широком смысле, охватывая не только законы, но и иные нормативные правовые акты^

Законодательная практика России пока не пошла по пути принятия "Основ жилищного законодательства"; в настоящее время подготовлен и опубликован в печати проект нового Жилищного кодекса^. Видимо, для принятия ЖК РФ (и других кодексов) в большинстве субъектов Федерации просто нет достаточного правового материала, хотя отдельные субъекты Федерации ведут в этом направлении работу. Например, в г. Москве активно прорабатывается идея подготовки проекта Жилищного кодекса Москвы, в котором предполагается свести воедино действующие нормы жилищного права, устранить противоречия между ними, восполнить пробелы в жилищном законодательстве. В Жилищном кодексе Москвы предполагается урегулировать такие сферы отношений, как управление жилищным фондом, постановка на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставление жилых, помещений, приватизация жилых помещений; определить понятия договора найма и договора аренды (коммерческого найма) жилых помещений, права и обязанности собственников жилья и др.

 Жилищное и гражданское законодательство

Развитие жилищного законодательства субъектов Российской Федерации, очевидно, будет идти главным образом по пути издания отдельных законов и иных нормативных правовых актов по вопросам, относящимся к компетенции субъектов Федерации.

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации довольно разнообразны, поскольку разнообразны по своему характеру сами жилищные отношения. Например, в субъектах Российской Федерации приняты акты, устанавливающие особенности осуществления приватизации жилья в регионах. Так, в Москве действует Положение о порядке и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 27 августа 1991 г.

Малый Совет Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов 27 октября 1992 г. принял решение "О приватизации жилых помещений", 24 марта 1993 г. - решение "Об условиях и порядке приватизации жилья в Санкт-Петербурге", ряд других нормативных актов. Жилищные акты субъектов Российской Федерации довольно многочисленны, что затрудняет решение конкретных жилищных вопросов, создает на практике большие трудности. Поэтому весьма актуальной является их систематизация.

Жилищное законодательство в основной его части до 70-х гг. включалось в состав гражданского законодательства, пока не было признано целесообразным подготовить и принять в качестве самостоятельных основополагающие жилищные законы - Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы^

В течение 1983-1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства. Новый Гражданский кодекс содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Предусматривается, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и что гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания- других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает главу 35 "Наем жилого помещения", посвященную общему регулированию найма жилого помещения, при этом ГК РФ "исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем).

Вместе с тем в ГК РФ прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминаются отдельно гражданское законодательство (п. "о" ст. 71) и жилищное законодательство (п. ^к" ст. 72).

Так, в ст. 288 ГК РФ говорится, что "перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством". А по ст. 292 ГК РФ, "Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством".

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере - это области, регулируемые гражданским законодательством.

В ГК РФ (ст. 672) дается общее определение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Одновременно в ГК РФ указывается, что "договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством". По правилам жилищного законодательства определяются, например, пригодность жилого помещения для проживания. Следовательно, наем жилого помещения социального использования и другие аспекты жилищных отношений - это в основном предмет регулирования жилищного законодательства. К этому договору применимы лишь некоторые статьи ГК РФ (ст. 674, 675, 678 и др.). Что касается иных положений ГК РФ, то они "применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством" (п.' 3 ст. 673 ГК РФ), т. е. в субсидиарном (восполнительном) порядке.

В ГК РФ (ст. 3) понятие "гражданское законодательство" используется в узком смысле: имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия "гражданское законодательство". В ст. 3 ГК РФ говорится, что "нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу". Из этого следует, что, во-первых, жилищные отношения, которые регулируются нормами Гражданского кодекса, являются предметом ведения Российской Федерации, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах жилищного законодательства и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениями ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.