Жилищные споры - это особая
разновидность споров, затрагивающих
жилищные права и интересы граждан и
организаций, необходимость защиты их
субъективных прав по владению, пользованию
и распоряжению жилыми помещениями^ В
судебной практике дела, связанные с
жилищными спорами, условно охватываются
более широким понятием "гражданские дела".
Жилищные споры разрешаются судом общей
юрисдикции, арбитражным судом, третейским
судом, а .также другими уполномоченными на
то органами.
Например, Правительством Москвы
в соответствии с Законом г. Москвы от 13
ноября 1996 г. создается городская жилищная
комиссия, действующая на постоянной основе
как специальный орган досудебного
рассмотрения споров по вопросам
сохранности и эксплуатации жилищного фонда.
Материалы комиссии направляются на
рассмотрение административных комиссий в
городе, которые осуществляют
разбирательство по жилищным вопросам в
соответствии с законодательством^.
Основными органами,
осуществляющими разрешение жилищных
споров, являются суды общей юрисдикции,
если-одной из сторон участников спора
является гражданин. Судами Российской
Федерации рассматривается значительное
количество исковых заявлений о защите
жилищных прав и охраняемых законом
интересов граждан, а также прав организаций.
Право на судебную защиту
жилищных прав граждан опирается на
принципиальные положения Конституции РФ (ст.
46 и др.), согласно которым каждому (в том
числе каждому гражданину - собственнику
жилья, нанимателю, членам их семей)
гарантируется судебная защита прав и
свобод. Исходя их этих конституционных
положений, суды призваны обеспечивать
надлежащую защиту прав и свобод человека и
гражданина путем своевременного и
правильного рассмотрения дела^.
Статья 156 ЖК РСФСР, посвященная
разрешению жилищных споров, носит общий,
бланкетный характер и конкретно не
определяет, какие жилищные споры
разрешаются судами. В настоящее время суды
рассматривают все дела, вытекающие из
жилищных правоотношений, если действиями
государственного органа, общественной
организации, должностного лица нарушены
права и свободы граждан (см. гл. 24 ГПК РСФСР).
В судах общей юрисдикции
разрешаются, в частности, жилищные споры
между наймодателями и нанимателями в домах
государственного, общественного и
индивидуального жилищных фондов, между
нанимателями и членами их семей, споры
между гражданами и жилищно-строительными
кооперативами, связанные с жилищными
правоотношениями, и иные жилищные споры, в
частности о выселении лиц, самоуправно
занявших жилые помещения в домах жилищно-строительных
кооперативов либо в принадлежащих
гражданам на праве собственности, а также
самовольно вселившихся в нежилые дома и
помещения; о выселении из указанных домов,
если они грозят обвалом; о выселении из
самовольно построенных домов, подлежащих
сносу по решению органов местного
самоуправления; о предоставлении жилого
помещения по требованиям, основанным на
гражданско-правовых обязательствах (в
связи со сносом дома, проведением
капитального ремонта, переоборудованием
дома в нежилой и т. п.); о выдаче ордера на
жилое помещение, предоставленное по
совместному решению администрации и органа
соответствующей общественной организации
и профсоюзного комитета с последующим
сообщением органу местной администрации о
предоставлении жилого помещения для
заселения
Вместе с тем суды не вправе
рассматривать требования граждан,
разрешение которых отнесено к компетенции
иных органов: о предоставлении жилого
помещения лицам, нуждающимся в улучшении
жилищных условий; о предоставлении жилого
помещения меньшего размера взамен
занимаемого и т. д.
Такие споры разрешаются в
административном порядке. Пленум
Верховного Суда РФ в п. 2 постановления "О
некоторых вопросах, возникших в судебной
практике при применении Жилищного кодекса
РСФСР" от 26 декабря 1984 г. обратил внимание
судов на то, что, решая вопрос о принятии
искового заявления, в каждом случае
необходимо проверить, подведомственно ли
суду заявленное требование. Суд, в
частности, вправе рассматривать споры: о
предоставлении нанимателю освободившегося
изолированного жилого помещения,
расположенного в квартире, где он проживает,
если компетентным органом отказано в
предоставлении жилого помещения либо на
него выдан ордер другому лицу, в том числе и
проживающему в этой же квартире нанимателю
(ст. 46).
Отец и дочь Мурашовы проживали в
двух комнатах трехкомнатной квартиры.
После освобождения третьей комнаты
Мурашовы стали претендовать на эту комнату.
Однако на комнату был выдан ордер гр.
Карлину. В связи с эти.ч Мурашовы обратились
в суд с иском о признании ордера
неоействительным и передаче комнаты в их
пользование. Народный суд принял решение -
передать Мурашовым спорную комнату в
пользование Мурашовых; ороер, выданный гр.
Карлину, признать недействительным.
Жалобы на действия и решение
органов исполнительной власти, других
государственных органов и должностных лиц
заинтересованными гражданами могут быть
поданы в суд в соответствии с Законом РФ "Об
обжаловании в суд действий и решений,
нарушающих права и свободы граждан" от 27
апреля 1993 г.
В суд могут быть обжалованы как
единоличные) так и коллегиальные действия (решения)
государственных органов, органов местного
самоуправления, учреждений, предприятий и
их объединений, общественных организаций,
объединений и должностных лиц, в результате
которых: - нарушены права и свободы
гражданина; - созданы препятствия
осуществлению гражданином его прав и
свобод;
- на гражданина незаконно
возложена какая-либо обязанность или он
незаконно привлечен к какой-либо
ответственности (ст. 2 Закона).
В порядке, предусмотренном
данным Законом, в суд могут быть обжалованы
любые акты как индивидуального, так и
нормативно-правового характера, в том числе
решения общих собраний жилищных и жилищно-строительных
кооперативов.
В судах общей юрисдикции
рассматриваются также споры между
гражданами и жилищно-строительными (жилищными)
кооперативами, в том числе: споры, связанные
с соблюдением правил пользования
полученной членом кооператива квартирой;
споры о праве на получение членом
кооператива свободной квартиры в
кооперативе (в порядке улучшения жилищных
условий), о признании исключения из
кооператива необоснованным; споры по
поводу выплаты (излишней выплаты, неуплаты)
паевых взносов, раздела жилого помещения в
доме ЖСК (ЖК) между членом кооператива и его
супругой (или другими членами семьи) и др.
Наконец, в судебном порядке
рассматриваются споры, связанные с защитой
права собственности граждан на жилище:
например, споры меж.ду членами общей
собственности на жилое помещение о разделе
жилого дома, выделе доли в доме, определении
порядка пользования жилым помещением (домом);
споры между членами общей собственности на
жилое помещение о разделе жилого дома,
выделе доли в доме, определении порядка
пользования жилым помещением (домом); споры,
возникающие в связи с приватизацией жилого
помещения, и др. Постановлением Пленума
Верховного Суда РФ от «О некоторых вопросах
применения судами Закона Российской
Федерации "О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации"» от 24
августа 1993 г. разъяснено судам: учитывая,
что в связи с отказом в приватизации
занимаемого гражданином жилого помещения
между ним и соответствующим органом
местного управления, предприятием, за
которым на праве полного хозяйственного
ведения закреплен, или учреждением, в
оперативное управление которого передан
жилищный фонд, возникает спор о праве
гражданском, он разрешается судом по
правилам искового производства
Жилищные споры, сторонами
которых являются государственные,
кооперативные и другие общественные
предприятия, учреждения и организации,
разрешаются арбитражными судами. Так,
арбитражными судами разрешаются споры,
возникающие в связи с передачей
застройщиками органам местного управления
и другим организациям части жилой площади
во вновь построенных домах, распределением
жилой площади в домах, построенных за счет
средств, переданных в порядке долевого
участия, и др.
|