On-Line Библиотека www.XServer.ru - учебники, книги, статьи, документация, нормативная литература.
       Главная         В избранное         Контакты        Карта сайта   
    Навигация XServer.ru






 

Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения

П.В. Крашенинников

Возвращаясь к определению субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений (жилых домов, квартир, а также изолированных комнат в домах или квартирах), следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих этих участников оборота, так и других лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. В то же время особенности правового положения таких других лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос - носителем какого права по отношению к жилищу соответствующее лицо является.

Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане - собственники жилых помещений вправе использовать его, как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет и не может быть собственной жилищной потребности, они не могут сами использовать жилища по прямому назначению. Организации для достижения уставных целей обычно требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления гражданам либо потому, что они нуждаются в улучшении жилищных условий, либо с целью извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из своей потребности в жилье, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.

Юридические лица, некоторых организационно-правовых форм, участвуя в гражданском обороте, в соответствии с законом не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предприятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям и учреждениям - на праве оперативного управления.

С учетом того, что названные юридические лица обладают специальной правоспособностью, их жилищный фонд, как правило, предоставляется их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.

Сложнее обстоит дело с жилищным фондом коммерческих организаций, созданных в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Проходящая в настоящее время приватизация высветила ряд проблем, связанных с правовым положением жилищного фонда, находящегося на балансе таких организаций. Закон РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"' (ст. 18) и Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "06 основах федеральной жилищной политики"^ (ч. 1 ст. 9) содержат норму, согласно которой, "при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности ... жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений ... либо в ведение органов местного самоуправления ...". Следовательно, законодатель предложил два варианта решения судьбы жилищного фонда приватизируемых организаций. Принимая во внимание отсутствие экономической заинтересованности органов местного самоуправления в принятии ведомственного фонда на свой баланс (его содержание требует больших затрат), приватизационные органы, осуществляя приватизацию, часто выбирали первый из указанных вариантов. В результате после осуществления приватизации у значительного количества юридических лиц сложились новые правоотношения по поводу принадлежащего им имущества: частная коммерческая организация (например, акционерное общество), являющаяся собственником принадлежащего ей имущества, одновременно выступает и носителем права хозяйственного ведения либо оперативного управления на переданный ей при приватизации жилищный фонд. Такое противоречащее здравому смыслу совмещение у одного субъекта разнохарактерных вещных прав приводило либо к противоправному включению жилищного фонда в имущественный комплекс приватизированного предприятия, либо к правомерному закреплению жилищного фонда за коммерческой организацией, при этом зачастую ухудшая и удорожая его эксплуатацию.

Ситуация должна была измениться с введением в действие с 1 января 1995 г. первой части Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы указанных выше законов теперь применяться не должны, поскольку вступили в противоречие с главой 19 ГК, где однозначно указывается на то, что носителями права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия, а права оперативного управления - казенные предприятия и учреждения. Этот вывод подтверждается и содержанием статьи 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"^ согласно которой законы и иные правовые акты Российской Федерации после введения в действие части первой ГК применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам этого закона. Кроме того, пункт 2 статьи 3 ГК устанавливает правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу Российской Федерации. Поэтому те хозяйственные общества, которые до сих пор имеют государственный или муниципальный жилищный фонд на своем балансе ("в хозяйственном ведении" или "в оперативном управлении"), по существу содержат его на праве временного пользования до передачи органам местного самоуправления.

В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище. В соответствии со статьей 292 ГК члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Новый ГК, закрепив уже сложившиеся отношения, которые имеют некоторое законодательное обоснование в части 2 статьи 127 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. (ЖК)*, пошел далее, предусмотрев в пункте 2 статьи 292 норму, которая, по всей видимости, будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии. Речь идет о норме, согласно которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника*. В этом случае члены семьи бывшего собственника жилого помещения, если они того пожелают, продолжают самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением. Это свидетельствует об установлении для членов семьи собственника жилого помещения абсолютного вещного права, которому соответствует обязанность других лиц не препятствовать им в осуществлении своих прав. В пункте 3 статьи 292 ГК прямо указывается на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц, либо собственника жилого помещения, пользователи могут требовать устранения нарушений их прав^

Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983, № 26, ст. 884. Представляется более удачной норма, сформулированная в части первой модели Гражданского кодекса для государств - участников Содружества Независимых Государств (п. 2 ст. 295), где аналогичная норма дополнена словами "если иное не установлено жилищным законодательством". См. Приложение к "Информационному бюллетеню", 1995, № 6, с. 138.

По мнению С.А. Хохлова, для членов семьи право пользования жилым помещением в какой-то мере производно от прав собственника, оно достаточно стабильно и не утрачивается даже в том случае, если жилое помещение перейдет к другому лицу. Иными словами, законодатель уровнял в правах членов семьи собственника с членами семьи ответственного квартиросъемщика. А для последних всегда существовала норма, гласившая, что переход права собственности на жилое помещение не влечет сам по себе прекращения договора найма. См. Право на собственность: Разговор об актуальных житейских вопросах.-Строительная газета, 1995,26 мая. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.П.Звековидр.-М., 1995, с. 262.

Как следует из первой части ГК, законодатель воспринял вторую точку зрения - концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения имеет самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими отсюда последствиями. Видимо, новый Жилищный кодекс России должен развить регулирование прав членов семьи собственника жилого помещения, поскольку ГК (п. 1 ст. 292) прямо указывает надо, что это должно быть сделано в жилищном законодательстве, основным актом которого и должен стать новый Жилищный кодекс.

Для анализа отношений, закрепленных в статье 292 ГК, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме достаточно широко и именуемых "членами семьи собственника жилого помещения". Жилищное законодательство (статьи 127 и 53 ЖК) к членам семьи собственника относит супруга, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

По нашему мнению, в действительности за понятием "членов семьи собственника жилого помещения" скрываются четыре не вполне совпадающие категории лиц.

Во-первых, это члены семьи собственника жилого помещения в точном смысле этого понятия, как оно сложилось в жилищном праве, то есть лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

Во-вторых, это бывшие члены семьи собственника жилого помещения, то есть граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи (вследствие развода, прекращения совместного ведения хозяйства).

В-третьих, это члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу. В-четвертых, это бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который совершил сделку по отчуждению принадлежавшего ему жилья.

Необходимо напомнить, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе в соответствии со статьями 127 ЖК, пользоваться помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено другое. Право пользования также сохраняется за этим лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.

Представляется, что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации права членов семьи собственника жилого помещения должны получить достаточно подробное урегулирование, с тем чтобы, при наличии в ГК соответствующих норм, права указанных граждан получили бы необходимую определенность и была бы возможной как справедливая защита их прав, так и одновременная защита прав и интересов собственника жилья.

В первую очередь, исходя из приведенной классификации лиц, названных в статье 292 ГК, в Жилищном кодексе, видимо, следует определить объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения (в собственном смысле слова). Наряду с закрепленными 6 июля 1991 г. в действующем сегодня ЖК положениями о равном пользовании помещением*, следует установить, что собственник жилого помещения и совершеннолетние члены семьи собственника несут солидарную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения, вероятно, должны определяться аналогично правам и обязанностям членов семьи собственника. Наверное, не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища. Действующий ЖК в части 2 статьи 127 указывает на то, что к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные статьями, регулирующими отношения по найму жилых помещений в жилище, принадлежащем гражданину на праве собственности. Однако на практике данная норма, как правило, не работает, поскольку почти невозможно принудить стороны (собственника и бывших членов его семьи) к заключению договора найма. Объясняется это в значительной степени и тем, что в законе отсутствуют четкие указания на существенные условия данного договора. Речь идет о сроке, оплате, размерах предоставляемой для проживания площади, других условиях и, конечно же, о последствиях уклонения или создания препятствий заключению договора, как со стороны собственника, так и со стороны бывших членов его семьи. По нашему мнению, все эти вопросы должны быть четко и определенно решены в новом Жилищном кодексе.

По отношению к членам семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и к бывшим членам семьи бывшего собственника, по нашему мнению, в ЖК следует предусмотреть, положение, согласно которому отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают бывшие члены его семьи, возможно только при предварительном заключении договора найма жилого помещения между ними и собственником на условиях, обычных для данной местности. При этом срок указанного договора, думается, не может быть менее трех лет, а если у бывших членов семьи собственника жилого помещения имеются несовершеннолетние дети, то договор должен заключаться по крайней мере до достижения ими совершеннолетия. Если законодатель найдет возможным принять предлагаемую конструкцию, то, с одной стороны, такой договор будет безусловно сохранять силу при смене собственника, а, с другой, лицо, приобретающее жилое помещение, будет иметь ясную "картину" по поводу прав на это имущество, переходящее к нему в собственность, о количестве и качестве обременений, следующих за приобретаемым им жилым помещением. Безусловно, в таком случае права бывших членов семьи собственника жилья не будут являться вещными. Их правовая природа будет основываться на обязательстве, вытекающем из договора найма жилого помещения, а правовое положение таких лиц будет опираться уже не на статью 292 ГК, а на главу 35 ГК и соответствующие ей нормы жилищного законодательства.

Характеристика правового положения граждан, являющихся субъектами такого вещного права, как право члена семьи собственника жилого помещения, будет не полной, если обойти вниманием права недееспособных и не полностью дееспособных лиц.

Что касается использования жилища, то недееспособные члены семьи обладают правом пользования жилым помещением наравне <; собственником и другими членами семьи собственника. В случае ущемления прав недееспособных по использованию жилья их права должны защищать законные представители (родители, усыновители, опекуны) и попечители.

Но в целях защиты прав и законных интересов недееспособных объективно необходимо ввести в закон дополнительные требования для случаев отчуждения жилого помещения, в котором в качестве членов семьи проживают такие граждане, поскольку интересы недееспособных (действующих через законного представителя) переплетаются с интересами собственника и членов семьи собственника, связанными с отчуждением жилого помещения. В такой ситуации может возникнуть конфликт интересов, вероятность которого особенно велика тогда, когда законным представителем недееспособного и отчуждателем помещения является одно лицо. Такое положение дел может повлечь ущемление прав недееспособных членов семьи собственника. Очевидно, что устранением подобных "накладок" должны заниматься органы опеки и попечительства.

Законодатель предусматривает дополнительную защиту прав несовершеннолетних членов семьи собственника жилья, при отчуждении собственником жилого помещения. В соответствии с пунктом 4 статьи 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. До принятия нового Гражданского кодекса данное правило действовало только по отношению к приватизированным жилым помещениям^. Вместе с тем в законе не предусматривается защита соответствующего права граждан, признанных недееспособными в силу психического расстройства или ограниченных в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами.

Отсутствие в законе упоминания о дополнительных средствах защиты прав членов семьи собственника жилья, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности, фактически и юридически означает, что их права защищены недостаточно. Такое положение не соответствует не только принципу социальной справедливости и здравому смыслу, но и в значительной степени Конституции Российской Федерации, предусматривающей охрану государством прав и свобод человека и гражданина, в том числе и признанного недееспособным. Надлежащая защита прав и интересов таких лиц возможна лишь при введении соответствующих специальных норм в акты гражданского или жилищного законодательства.




Литература - Общие темы - Гражданское право